Bijgewerkt in september 2026 door Immo Les Eaux Vives, erkend vastgoedkantoor (BIV) in Couvin.
Een huis verkopen in Wallonië verloopt altijd volgens dezelfde stappen: een schatting, een dossier met verplichte documenten, de verkoop, een bod, het compromis en de akte bij de notaris. Deze gids overloopt elke stap, de documenten die u moet verzamelen, wat de verkoop de verkoper kost en welke termijnen u mag verwachten. In Wallonië gelden daarbij andere regels dan in Vlaanderen.
De stappen van een verkoop
1. De schatting. Alles begint bij de prijs. Een pand dat correct geschat is, wordt verkocht; een overschat pand blijft online staan, verliest zijn aantrekkingskracht en wordt vaak goedkoper verkocht. Een ernstige schatting gebeurt ter plaatse, rekening houdend met de staat van het pand en de werkelijke verkopen in de gemeente.
2. Het verkoopdossier. Vóór de verkoop moeten de verplichte attesten en inlichtingen hieronder verzameld worden. Het PEB-certificaat moet bestaan vóór de advertentie verschijnt.
3. De verkoop en de bezoeken. Foto’s, advertentie, publicatie op de vastgoedportalen, organisatie van de bezoeken en opvolging van de kandidaten.
4. Het bod. Een koper doet een schriftelijk bod, vaak onder voorwaarden, bijvoorbeeld het verkrijgen van een lening. Aanvaardt de verkoper het bod zonder wijziging, dan is de verkoop in principe gesloten.
5. Het compromis. Dit legt de prijs, de voorwaarden en de datum van de akte vast. Eens ondertekend zonder voorwaarde, zijn beide partijen gebonden: terugkrabbelen kan niet meer. De koper betaalt doorgaans een voorschot, vaak rond 10 % van de prijs.
6. De notariële akte. Die wordt ondertekend bij de notaris, meestal binnen vier maanden na het compromis. Het saldo wordt dan betaald en de sleutels worden overhandigd.
De verplichte documenten om te verkopen in Wallonië
Het PEB-certificaat. De Waalse tegenhanger van het EPC. Het meet de energieprestatie van de woning, op een schaal van A++ tot G. Het is verplicht om te verkopen en het resultaat moet in de advertentie staan. Het wordt opgemaakt door een erkende certificateur en blijft tien jaar geldig.
De keuring van de elektrische installatie. Een erkend organisme controleert de installatie. Is ze niet conform, dan kan de verkoop toch doorgaan: de koper moet ze dan in orde brengen, binnen 12 of 18 maanden afhankelijk van de ouderdom van de installatie.
Het bodemattest. Uit de Waalse databank van de bodemtoestand. Het vermeldt of het perceel te maken heeft met vervuiling of een risicoactiviteit. De notaris vraagt het aan.
De stedenbouwkundige inlichtingen. Bestemming van het perceel, afgeleverde vergunningen, eventuele overtredingen: deze inlichtingen worden bij de gemeente opgevraagd, meestal door de notaris.
Het CertIBEau. Dit certificeert de conformiteit van de water- en rioolinstallaties. Het geldt voor gebouwen die vanaf 2021 op het waternet zijn aangesloten, niet voor oudere woningen.
De stookolietank. Voor een tank van 3.000 liter of meer is een dichtheidsattest nodig.
Het postinterventiedossier. Voor werken die sinds mei 2001 zijn uitgevoerd: plannen, facturen en nuttige informatie voor latere werken. Het wordt aan de koper overhandigd.
Het overstromingsrisico. Wallonië publiceert een officiële kaart van het overstromingsgevaar. De situatie van het perceel wordt nagekeken en aan de koper meegedeeld.
En asbest? In september 2026 is in Wallonië nog geen asbestattest verplicht bij verkoop, in tegenstelling tot Vlaanderen. De Waalse regering heeft een asbestinventaris bij verkoop aangekondigd, maar er is nog geen tekst die de voorwaarden vastlegt.
Wat de verkoop de verkoper kost
De attesten. PEB, elektrische keuring en eventueel de stookolietank. Reken op enkele honderden euro’s in totaal, afhankelijk van de grootte van het pand.
Het ereloon van het vastgoedkantoor. Dat wordt vóór de verkoop in de verkoopopdracht afgesproken en is enkel verschuldigd als de verkoop effectief doorgaat.
De opheffing van de hypotheek. Loopt er nog een hypothecaire lening op het pand, dan wordt die bij de akte terugbetaald en wordt de inschrijving doorgehaald, wat kosten meebrengt.
Een eventuele meerwaardebelasting. Was het pand niet uw eigen woning en verkoopt u het binnen vijf jaar na de aankoop, dan kan een belasting op de meerwaarde van toepassing zijn. De notaris kijkt dat na.
De registratierechten en de aankoopkosten zijn ten laste van de koper.
Wat de koper betaalt: de registratierechten
Als verkoper kent u ze best, want ze wegen op het budget van uw kopers.
Sinds 1 januari 2025 past Wallonië een verlaagd tarief van 3 % toe voor wie zijn enige eigen woning koopt, in plaats van 12,5 %. Drie voorwaarden: geen andere woning in volle eigendom bezitten (of zich ertoe verbinden die binnen drie jaar te verkopen), er binnen drie jaar zijn domicilie vestigen (vijf jaar voor een bouwgrond of nieuwbouw) en er minstens drie jaar blijven wonen. Er geldt geen prijsplafond.
Voor een aankoop die niet aan die voorwaarden voldoet, bijvoorbeeld een huurinvestering of een tweede verblijf, blijft het tarief 12,5 %.
Hoe lang duurt een verkoop?
Tussen de start van de verkoop en het bod hangt alles af van het pand, de staat en vooral de vraagprijs. Tussen het compromis en de akte rekent u doorgaans op vier maanden: de tijd voor de koper om zijn lening te krijgen en voor de notaris om alle inlichtingen te verzamelen.
Veelgestelde vragen
Kan ik een huis te koop zetten zonder PEB-certificaat?
Nee. Het PEB-certificaat moet beschikbaar zijn vóór de advertentie verschijnt, en het resultaat moet erin vermeld worden.
Moet ik de elektriciteit in orde brengen vóór de verkoop?
Nee. De keuring is verplicht, de aanpassing niet voor de verkoper. Is de installatie niet conform, dan moet de koper ze binnen de wettelijke termijn laten aanpassen. Daar wordt vaak over onderhandeld in de prijs.
Is een asbestattest verplicht in Wallonië?
Niet in september 2026. In Vlaanderen wel, maar Wallonië heeft nog geen tekst goedgekeurd. De Waalse regering kondigde in november 2025 aan dat ze het bij verkoop wil invoeren.
Wie betaalt de registratierechten?
De koper. In Wallonië is dat 3 % voor de enige eigen woning en 12,5 % in de andere gevallen.
Moet ik via een vastgoedkantoor verkopen?
Nee, een particulier kan zelf verkopen. Een vastgoedkantoor neemt de schatting, het dossier, de publicatie, de bezoeken, de onderhandeling en de opvolging tot de akte voor zijn rekening, en wordt enkel betaald als de verkoop doorgaat.
U verkoopt in de streek van Couvin, Philippeville of Chimay?
Immo Les Eaux Vives schat uw pand gratis ter plaatse, vrijblijvend. Telefoon: +32 60 300 236. E-mail: info@immoleseauxvives.be. U kunt ons ook in het Nederlands contacteren.